Nền tảng pháp lý sẽ hỗ trợ giai đoạn phát triển mới của thị trường BĐS

Việc thông qua Luật Đất đai được cả xã hội đón nhận với mong đợi những điểm nghẽn và nút thắt về chính sách sẽ nhanh chóng được tháo gỡ và loại bỏ. Những điểm mới quan trọng của Luật này sẽ là nền tảng pháp lý cho giai đoạn phát triển mới của thị trường bất động sản Việt Nam.

Ông Lê Văn Bình, Phó Vụ trưởng Vụ Đất đai, Bộ Tài nguyên và Môi trường.

(Ảnh: Tạp chí Kinh tế Việt Nam).

Tại kỳ họp bất thường lần thứ 5, Quốc hội khóa XV đã thông qua Luật Đất đai (sửa đổi) sau một thời gian dài thảo luận, nghiên cứu, xem xét, lấy ý kiến…

Tại tọa đàm “Luật Đất đai 2024: Nền tảng pháp lý cho giai đoạn phát triển mới của thị trường bất động sản Việt Nam” diễn ra mới đây, ông Lê Văn Bình, Phó Vụ trưởng Vụ Đất đai, Bộ Tài nguyên và Môi trường đánh giá, Luật Đất đai (sửa đổi) với nhiều điểm mới quan trọng chính là nền tảng pháp lý cho giai đoạn phát triển mới của thị trường bất động sản Việt Nam.

Luật Đất đai được kỳ vọng sẽ giải quyết các vướng mắc pháp lý, nhằm khai thác hiệu quả nguồn lực đất đai; tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp và các dự án; góp phần giúp thị trường bất động sản phát triển theo hướng minh bạch, bền vững.

Ông Bình đã dẫn chứng một số quy định của Luật sẽ có tác động trực tiếp hoặc gián tiếp đến thị trường bất động sản trong tương lai.

Thứ nhất, quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất đã được hoàn thiện theo hướng đổi mới quy trình, nội dung phương pháp lập quy hoạch. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được lập ở ba cấp (cấp quốc gia, cấp tỉnh, cấp huyện) để đáp ứng yêu cầu thực hiện chiến lược phát triển kinh tế xã hội nhanh, bền vững; tăng cường công khai minh bạch sự tham gia của người dân thông qua việc tổ chức lấy ý kiến bổ sung hoàn thiện các quy định về việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất trong các khu vực quy hoạch.

Đời thời Luật cũng phân cấp cho Thủ tướng Chính phủ phê duyệt quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh, lồng ghép nội dung kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh vào nội dung quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh, giao cho các địa phương xác định các chỉ tiêu sử dụng đất trong quy hoạch để các địa phương chủ động phát triển kinh tế xã hội.

Chỉ tiêu quy hoạch sử dụng đất quốc gia chỉ kiểm soát đối với một số loại đất quan trọng, như rừng phòng hộ, rừng đặc dụng, đất rừng sản xuất là rừng tự nhiên, đất trồng lúa, đất quốc phòng, đất an ninh.

Thứ hai, Luật đã quy định cụ thể 31 trường hợp Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng (Điều 79). Theo đó, Nhà nước thu hồi đất trong trường hợp này phải là các dự án: xây dựng công trình công cộng; xây dựng trụ sở cơ quan nhà nước, công trình sự nghiệp; các trường hợp khác, bao gồm nhiều nhóm tiêu chí như: nhà ở, khu sản xuất, phát triển quỹ đất, khoáng sản, công trình ngầm và các trường hợp Nhà nước thu hồi đất để đấu giá, đấu thầu nhằm tăng thu ngân sách….

Với 31 trường hợp cụ thể Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng đã cơ bản bao quát các trường hợp cần thiết phát triển kinh tế xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Trong đó, khoản 27 quy định trường hợp Nhà nước thu hồi đất thực hiện dự án đầu tư xây dựng khu đô thị có công năng phục vụ hỗn hợp, đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội với nhà ở theo quy định của pháp luật về xây dựng để xây dựng mới hoặc cải tạo, chỉnh trang đô thị; dự án khu dân cư nông thôn.

“Đây là quy định liên quan trực tiếp đến sự phát triển của thị trường bất động sản”, vị này nhấn mạnh.

Ngoài ra, để bảo đảm cho trường hợp thực sự cần thiết thu hồi đất phát sinh nhưng chưa có trong quy định của Luật này, tại khoản 32 Điều 79 đã quy định trường hợp khác thì Quốc hội sửa đổi, bổ sung các trường hợp thu hồi đất của Điều này theo trình tự, thủ tục rút gọn.

Tại Điều 87 Luật Đất đai cũng đã quy định cụ thể về trình tự, thủ tục thu hồi đất để phát triển kinh tế xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng với nhiều điểm mới, bảo đảm dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, minh bạch, kịp thời và đúng quy định của pháp luật; vì sự phát triển bền vững, văn minh và hiện đại của cộng đồng, của địa phương.

Tại Điều 91 của Luật đã xác định các nguyên tắc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất, trong đó có nguyên tắc như: Việc bồi thường về đất được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, trường hợp không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do UBND cấp có thẩm quyền quyết định tại thời điểm phê duyệt phương án, bồi thường, hỗ trợ tái định cư.

Đối với người có đất thu hồi nếu có nhu cầu và địa phương có điều kiện về quỹ đất, quỹ nhà ở thì được xem xét bồi thường bằng đất khác mục đích sử dụng với loại đất thu hồi hoặc nhà ở.

Khu tái định cư phải hoàn thiện các điều kiện về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đồng bộ theo quy hoạch chi tiết, phù hợp với truyền thống văn hóa, phong tục tập quán của cộng đồng dân cư nơi có đất thu hồi. Việc phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và việc bố trí tái định cư phải được hoàn thành trước khi có quyết định thu hồi đất. Giá đất bồi thường là giá đất cụ thể (điểm e khoản 1 Điều 160).

Thứ ba, đối với quyền tiếp cận đất đai của các dự án bất động sản, ông Bình cho biết Luật Đất đai có các quy định về các trường hợp giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất (Điều 125) đối với “đất sạch” do Nhà nước tạo lập; hoặc“giao đất, cho thuê đất thông qua đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất (Điều 126) đối với “đất chưa giải phóng mặt bằng” mà nhà đầu tư trúng thầu có trách nhiệm ứng vốn để thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

Trong đó có quy định trường hợp đấu thầu đối với dự án quy định tại khoản 27 Điều 79 được HĐND cấp tỉnh quyết định việc giao đất, cho thuê đất thông qua đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất.

Bên cạnh đó, nhà đầu tư bất động sản được tiếp cận đất đai thông quy định về chuyển mục đích sử dụng đất khi có quyền sử dụng đất ở hoặc đất ở và đất khác nếu đủ điều kiện tự thực hiện dự án, phù hợp với quy hoạch (quy định tại khoản 3 Điều 122, khoản 6 Điều 127); thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất ở (điểm b khoản 1 Điều 127).

Thứ ba, về đăng ký cấp giấy chứng nhận QSDĐ, Luật đã chuẩn hóa Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, quy định rõ thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận nhằm phân biệt rõ thẩm quyền của đại diện chủ sở hữu toàn dân (cấp giấy chứng nhận lần đầu cho người sử dụng đất) với việc chỉnh lý giấy chứng nhận thông qua đăng ký biến động đất đai của cơ quan đăng ký đất đai.

Đồng thời Luật bổ sung quy định giao cho UBND cấp tỉnh quy định các loại giấy tờ khác về QSDĐ có trước ngày 15/10/1993 cho phù hợp với thực tiễn của địa phương. Bổ sung thời điểm áp dụng quy định về hạn mức đất ở của địa phương, được thực hiện theo quy định tại thời điểm người sử dụng đất nộp hồ sơ để cấp giấy chứng nhận. Quy định rõ trách nhiệm của Nhà nước trong việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ cho các trường hợp đã đăng ký và có đủ điều kiện.

Hoàn thiện chính sách tài chính đất đai và giá đất

Thứ tư, để hoàn thiện chính sách tài chính về đất đai, cơ chế xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường, các cơ chế kiểm tra, giám sát của Trung ương và HĐND trong việc xây dựng bảng giá đất, ông Bình cho biết, Luật Đất đai 2024 đã bãi bỏ quy định về khung giá đất của Chính phủ; quy định cụ thể nguyên tắc, căn cứ, phương pháp định giá đất.

Luật quy định bảng giá đất được xây dựng hằng năm và bảng giá đất lần đầu được công bố và áp dụng từ ngày 1/1/2026, được điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất từ ngày 1/1 của năm tiếp theo; việc xây dựng bảng giá đất theo vùng giá trị, thửa đất chuẩn đối với khu vực có bản đồ địa chính số và cơ sở dữ liệu giá đất.

Quy định cụ thể thời điểm xác định giá đất, thời điểm tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với từng trường hợp giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất, chuyển hình thức sử dụng đất điều chỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất mà làm thay đổi diện tích, mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất.

Đồng thời quy định rõ UBND cấp có thẩm quyền phải ban hành quyết định giá đất cụ thể trong thời gian không quá 180 ngày kể từ thời điểm xác định giá đất đối với các trường hợp: Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, chuyển hình thức sử dụng đất, điều chỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất; điều chỉnh quy hoạch chi tiết.

Đối với trường hợp áp dụng giá đất trong bảng giá đất để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì UBND cấp có thẩm quyền phải ghi giá đất trong quyết định giao đất, cho thuê đất; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; gia hạn sử dụng đất; điều chỉnh thời hạn sử dụng đất.

Luật cũng bổ sung quy định tiền thuê đất hàng năm được áp dụng ổn định cho chu kỳ 5 năm, tiền thuê đất cho chu kỳ tiếp theo được tính căn cứ vào bảng giá đất của năm xác định tiền thuê đất tiếp theo. Trường hợp tiền thuê đất tăng so với chu kỳ trước thì tiền thuê phải nộp được điều chỉnh nhưng không quá tỷ lệ do Chính phủ quy định cho từng giai đoạn (không quá tổng chỉ số giá tiêu dùng CPI hàng năm của cả nước của giai đoạn 5 năm trước đó).

Bên cạnh đó, Luật phân cấp thẩm quyền quyết định giá đất cụ thể cho Chủ tịch UBND cấp huyện, quy định cụ thể các phương pháp định giá đất (so sánh, thu nhập, thặng dư, hệ số điều chỉnh giá đất). Đồng thời giao Chính phủ quy định phương pháp định giá đất khác so với 4 phương pháp nêu trên khi được sự đồng ý của UBTV Quốc hội.

Luật quy định trường hợp và điều kiện áp dụng phương pháp định giá đất: Trường hợp áp dụng phương pháp định giá đất để xác định giá cụ thể mà có kết quả thấp hơn trong bảng giá đất thì sử dụng bảng giá đất. Quy định mở rộng thành phần của Hội đồng thẩm định giá đất, ngoài các cơ quan chuyên môn trực thuộc UBND có thể mời tổ chức tư vấn định giá đất, chuyên gia về giá đất tham gia làm thành viên Hội đồng.

Luật cũng hoàn thiện các quy định về miễn giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, trong đó bổ sung trường hợp miễn giảm theo lĩnh vực, địa bàn được ưu đãi đầu tư. Trường hợp được miễn giảm thì không phải thực hiện thủ tục xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được miễn. Người được miễn không phải thực hiện thủ tục đề nghị được miễn.

Về quyền về nghĩa vụ của người sử dụng đất, ông Bình cho biết Luật đã hoàn thiện quyền của người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo hướng người có quốc tịch Việt Nam định cư ở nước ngoài được đối xử như công dân Việt Nam (Điều 4).

Ngoài ra, Luật cũng bổ sung quyền lựa chọn chuyển hình thức từ Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm sang thu tiền thuê đất một lần đối với đơn vị sự nghiệp công lập được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất (có nhu cầu sử dụng một phần hoặc toàn bộ diện tích được giao để sản xuất, kinh doanh). Tuy nhiên, khi lựa chọn hình thức thuê đất hàng năm thì không được quyền bán, thế chấp, góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất và quyền thuê trong hợp đồng thuê đất.

Đối với tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất, thu tiền thuê đất hàng năm thì có quyền bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất và quyền thuê trong hợp đồng thuê đất khi tài sản được tạo lập hợp pháp và đã được đăng ký theo quy định của pháp luật, đã hoàn thành việc xây dựng theo đúng quy hoạch chi tiết và dự án đầu tư đã được phê duyệt, chấp thuận, ứng trước tiền bồi thường, hỗ trợ tái định cư mà chưa được khấu trừ hết.

Đẩy mạnh phân cấp phân quyền trong quản lý Nhà nước về đất đai

Thứ năm, theo ông Bình, so với Luật Đất đai 2013, Luật Đất đai 2024 đã bỏ quy định phải trình Thủ tướng Chính phủ văn bản chấp thuận đối với dự án sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng vào các mục đích khác mà không thuộc trường hợp thực hiện dự án thuộc thẩm quyền của Quốc hội, Thủ tướng Chính phủ quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư. Thay vào đó là phân cấp cho HĐND cấp tỉnh quyết định.

Đồng thời Luật bỏ khâu trung gian trong quản lý sử dụng đất (bỏ quy định về khung giá đất), giao thấm quyền cho các địa phương ban hành Bảng giá đất, mở rộng các trường hợp áp dụng Bảng giá đất để đơn giản hóa thủ tục hành chính, tiết kiệm được thời gian đối với các trường hợp phải xác định giá đất cụ thể.

Luật Đất đai 2024 cũng bỏ khâu trung gian trong quản lý sử dụng đất như bỏ quy định về thẩm quyền giao đất, cho thuê đất của Ban quản lý Khu kinh tế, Ban quản lý Khu công nghệ cao, Cảng cụ hàng không. Thay vào đó, Nhà nước sẽ trực tiếp giao đất, cho thuê đất và cấp Giấy chứng nhận QSDĐ cho tổ chức, cá nhân sử dụng đất thuộc Cảng hàng không sân bay dân dụng, khu công nghệ cao, khu kinh tế nhằm bảo đảm quyền tiếp cận đất đai của các tổ chức cá nhân; bảo đảm các quyền của người sử dụng đất.

“Như vậy, cùng mới Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) và Luật Nhà ở (sửa đổi) đã được thông qua, Luật Đất đai (sửa đổi) vừa được thông qua đã tạo ra hành lang pháp lý quan trọng cho thị trường bất động sản theo hướng đồng bộ hóa và thể hiện quyết tâm của Nhà nước, Chính phủ trong việc khôi phục và phát triển thị trường bất động sản bền vững.

Việc thông qua Luật Đất đai được cả xã hội đón nhận với mong đợi những điểm nghẽn và nút thắt về chính sách sẽ nhanh chóng được tháo gỡ và loại bỏ. Từ đó sử dụng hiệu quả nguồn lực đất đai, góp phần tạo ra những nguồn lực mới thúc đẩy sự phát triển kinh tế - xã hội”, ông Bình nhấn mạnh.